文章来源：最高人民法院司法案例研究院

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       实践中，越来越多的人因为自住或者经营的需求而选择租赁他人房屋，但由于各种原因，租赁纠纷也层出不穷。本文系统总结了房屋租赁合同中涉及的30个常见性问题，供大家在处理相关事务时参考。

        1.房屋租赁合同最长不得超过多少年?

       根据民法典第705条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。

       2.房屋租赁合同一定要采用书面形式吗？

      根据民法典第707条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。

       3.承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？

      根据民法典第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

       4.因维修房屋而影响承租人使用的，承租人可以要求出租人减少租金吗？

       根据民法典第713条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

       5.承租人可以擅自对出租房进行装修吗？

       根据民法典第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

       6.承租人可以将房屋转租他人吗？

       根据民法典第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

        7.出租人同意转租必须是明示吗?

       根据民法典第718条的规定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。

        8.次承租人可以代承租人向出租人支付租金吗?

       可以。根据民法典第719条的规定，代为支付的租金，可冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多付部分，还可以向承租人追偿。

        9.没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？

       根据民法典第721条规定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

        10.什么是“买卖不破租赁”？

       根据民法典第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

        11.承租人法定解除租赁合同的情形有哪些？

       根据民法典第724条的规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

       （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

       （二）租赁物权属有争议；

       （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

        12.什么是承租人的“优先购买权”？

       根据民法典第726条的规定，出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

       因优先购买权不能脱离承租权单独存在，故承租人将房屋转租的，承租人不再享有优先购买权。

        13.承租人在订立合同时已经知道租赁物质量不合格，可以随时解除吗？

       可以，但需证明租赁物危及承租人的安全或健康。

        14.承租人死亡，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以要求继续租赁房屋吗？

        可以，其可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

        15.什么是承租人的“优先承租权”？

       根据民法典第734条的规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利。

        16.哪些房屋不得出租？

       根据《商品房屋租赁管理办法》第6条的规定，违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，违反规定改变房屋使用性质的房屋，其他法律法规规定禁止出租的房屋不得出租。

        17.出租房屋被拆迁的，如何处理？

       房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。双方在房屋租赁合同中约定了房屋被征收或被拆迁时的处理办法的，按照约定处理。没有约定的，根据法律规定处理。

       18.房屋租赁合同无效的，还要付房租吗？

       需要支付房屋占有使用费。就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

        19.一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?

       根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

      首先，看谁先占有房屋，谁先占谁使用;其次，若都未占有的，看谁办理了登记备案，谁先办登记谁使用;第三，若都未占有也未办登记的，看哪份合同成立在先，谁先“成立”谁使用。

        20.租赁合同无效时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？

       根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

       已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

       21.租赁合同期满或解除时，经出租人同意情况下产生的装修损失如何承担？

       根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

        22. 租赁合同解除时，经出租人同意情况下已形成附合的装修物该如何处理？

       首先应看双方就此问题有无约定，有约定的从其约定，无约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

       (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

       (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

       (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

       (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

       23.房屋在出租前就已设立抵押权的，现抵押权人因实现抵押权而导致所有权变动，承租人还能否请求房屋受让人继续履行原租赁合同？

       不能。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

       24.没有取得不动产权证的情况下即出租房屋的，房屋租赁合同有效吗？

       除非是因未取得合法建设手续导致不能获得不动产权证外，此类合同有效。

       25.能否以租赁房屋未经消防验收或经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效？

       不能，除非此类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。

       26.承租人与第三人恶意串通损害了承租人的优先购买权，可以起诉要求确认合同无效吗？

       可以。

       27.出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？

       因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。

       28.承租人违约导致合同解除，出租人可要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失吗？

       可以。

       29.哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同？

      （1）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。（《民法典》第711条）

     （2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（《民法典》第716条第2款）

     （3）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（《民法典》第722条）

       30.房屋租赁合同纠纷中，如何追加第三人参加诉讼？

     （1）因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

     （2）因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。

 

附：本期文章选编者简介

       王庆社，山东泰安人，法学本科、研究生分别毕业于山东大学、西南政法大学，华商律师事务所（总部）合伙人，法工委主任，具有10年法院工作经历。

       主要执业领域：1、公司诉讼等重大民商事争议；2、公司治理与运营（含公司法律顾问、公司合规、股权治理）；3、公司投融资、并购、重组；4、刑事业务。

        联系方式：执业机构：华商律师事务所，电话：136 8686 1872 （微信同号），办公地址：深圳市福田区深南大道4011号港中旅大厦21-25层